“暗箱”操作出的两个怪圈（下）

如何能够降低商品住宅的成本是目前各种房价讨论的主题。但是，许多人在对住宅成本进行分析时，却有意无意地忽略了开发商之间“炒地皮”对住宅成本的影响。

一般列出的商品住宅成本主要包括以下五项：①土地出让金；②土地开发的前期费用（包括拆迁安置与基础配套设施建设）；③房屋的建设安装费；④各种税费；⑤房地产商的合法利润。目前讨论的焦点主要集中在土地开发的前期费用和各种税费上。然而实际上，许多项目的房地产开发权是通过转让批文（实际就是通常所说的“炒地皮”）得到的，房地产商为此需要付出一笔相当可观的所谓“项目转让费”。这笔费用在目前的成本计算中显然并没有得到考虑。

据北京市华远房地产开发公司副总经理徐培建披露（经济日报98／6／24），目前北京二环以内的房地产开发权的“转让费”已经达到每建筑平方米（而非占地平方米）2500元。换言之，土地尚未进行任何开发（包括拆迁安置），土地上未来要盖的房子已经有了2500元／平方米的成本了。而据笔者掌握的资料，2500元／平方米只是平均值，许多区位条件好的地块由于多次“炒卖”，“项目转让费”还要更高。根据北京市目前的商品住宅价格计算，“炒地皮”的费用已经占到了北京商品住宅价格的1／4－1／3。

笔者认为，“炒地皮”猖獗的主要原因是北京市的土地开发机制存在问题。由于北京市政府没有垄断土地的一级市场，大量“生地”（未做任何开发的土地）通过各种形式和渠道低价甚至无偿进入市场，导致开发商大量“圈占土地”。由于土地的二级市场也缺乏管理，大量生地又通过所谓“项目转让”直接流入土地的二级市场，导致“地皮”（地块的房地产开发权）被来回“炒卖”。据徐培建介绍，“炒地皮”在北京房地产界根本算不上秘密，北京市现有的700余家开发公司中约70％以上都在“炒地皮”。

为什么这么多房地产开发公司热衷“炒地皮”？因为“炒地皮”类似于“空手套白狼”，赚钱极“狠”。仍以某项目为例。某开发公司通过行政划拨方式得到某危改小区的大片土地，然后拿出几十万元设计费请一家设计院搞出一个“控制性规划”，接着便将土地分成若干地块分别进行“转让”。由于整个地块的设计建筑面积（含公建）为10万平方米（目前一般危改小区的规模），那么，按照2500元／平方米计算，该房地产公司的“项目转让费”的收入将高达2亿5千万元，投资回报率简直高得吓人，由此必将导致最后建设的住房成本大幅增加。

而实际上，几家受让土地的房地产商并未直接进行土地开发。有的是囤积土地，待价而沽；有的则将地块再次“转让”。经过多次“转让”，该地块最后落入一家非常有“实力”的开发商手中。这家有“实力”的开发商为了转移土地“炒卖”带来的巨额成本，强行修改规划将建筑的高度和面积大幅增加，导致对城市规划的严重破坏。由此可见，“炒地皮”不仅造成住房成本的大幅增加，还对城市规划产生极为不利的影响，其中也有可能滋生严重的腐败问题。

关注“炒地皮”也使我们发现北京住宅市场上的另一个奇怪现象，那就是：北京的房地产商们似乎并不担心房屋会因为土地来回“炒卖”导致成本太高而卖不出去。由此反映的一个重要问题是：北京市的住宅价格可能根本不是由住宅成本决定的。

那么，影响北京商品住宅价格的真正因素是什么？一项调查表明，直到今年为止，在京的各大部、委及其下属单位基本上仍在继续实行福利分房制度。由于这些单位数量众多，同时拥有非常富足的住房预算，而且受房者的行政级别也非常高。因此，这些单位购买住房往往只注重地段，不在意价格。于是乎，北京城区内的商品住宅虽然价格高得离谱，但是照样供不应求。由此可见，北京商品住宅价格的居高不下实际上是因为有强大的集团消费支撑。在这种情况下，要想通过“国家让点税、地方让点费、开发商让点利”来降低住宅成本从而降低房价恐怕只是一厢情愿。去年底，建设部和北京市先后出台政策减免了一系列税费，但北京市今年的房价不但没有降低，反而因为一些大单位突击买房而上涨了近1000元／平方米。